Dlhoročný spor o zrušenie regulovaného nájomného bytov nadobudol nový rozmer. Pred Európskym súdom pre ľudské práva v Štrasburgu sa nedávno ocitla prvá sťažnosť tohto druhu zo Slovenska. Vlastník domu v Piešťanoch Štefan Krahulec namieta porušovanie svojich práv. A má šancu.
.regulované nájomné ako paternalistický prežitok éry komunizmu sa týka približne 0,4 percenta všetkých bytov na Slovensku. Z veľkej časti takých, ktoré boli po roku 1989 predmetom reštitúcií. Ako však ukazuje prípad z Piešťan, nielen ich.
.keď vlastníci dotujú štát
Silné argumenty majú pritom v tomto principiálnom spore obidve strany: vlastníci aj nájomcovia. Tí prví oprávnene tvrdia, že sú obmedzovaní pri uplatnení svojich vlastníckych práv, a to – najmä – formou diskriminačného cenového stropu stanoveného vyhláškou, keď nájomné nezohľadňuje náklady ani na jednoduchú reprodukciu ich majetku, nehovoriac o primeranom zisku. Okrem toho právne normy im fakticky neumožňujú nehnuteľnosť odpredať inému subjektu ako nájomcovi alebo jemu blízkej osobe. Tí druhí, teda mnohí nájomcovia najmä z radov dôchodcov, a iných sociálne slabších skupín, sa zase oprávnene obávajú, že zrušením regulácie prídu fakticky zo dňa na deň o výhodné nájomné, platba im stúpne možno až na desaťnásobok, a to by neuniesli.
Z tohto stavu profituje ktosi tretí – štát. Ten totiž opakovane problém alibisticky „zametá pod koberec“ a prenáša svoju sociálnu politiku na bedrá vlastníkov, keďže im nie je ochotný kompenzovať priepastný rozdiel medzi trhovou cenou a regulovaným nájomným.
„Je poľutovaniahodné a nemorálne, že sa tak deje aj v čase, keď sme už niekoľko rokov členskou krajinou EÚ a naša ekonomika vykazuje jeden z najdynamickejších rastov na svete. My tvrdíme, že štát má na to, aby vyriešil bytovú situáciu sociálne slabších. Druhá vec je, že regulované nájomné nereflektuje sociálnu situáciu a nediferencuje ju. Je totiž určené paušálne, bez ohľadu na to, či ide o byt v Bratislave, alebo povedzme vo Svidníku, a tiež bez ohľadu na to, či je nájomníkom dôchodca alebo dobre zarábajúci podnikateľ,“ hovorí Marek Kaľavský z advokátskej kancelárie Radoslava Procházku, ktorá zastupuje Štefana Krahulca v konaní pred súdom v Štrasburgu.
.príbeh domu
Predmetný dom so štyrmi bytmi v kúpeľnej zóne Piešťan pritom nebol nikdy reštituovaný. Od roku 1929, keď ho zo súkromných prostriedkov získaných z hypotekárneho úveru postavil Krahulcov starý otec Ján Vančo, je nepretržite vo vlastníctve ich rodiny: jeho matka bola vlastníčkou od júna 1947 bez prerušenia až do roku 1998, keď ho darovala svojmu synovi. Užívať ho však ani jeden z nich nemôže. Ešte z čias socializmu „zdedili“ nájomníkov, ktorí získali právo na užívanie bytu rozhodnutím Mestského národného výboru (MNV) v rozmedzí rokov 1953 až 1986.
„Môj dedo si vzal na dom hypotéku 450-tisíc korún, čo boli vtedy pri jeho učiteľskom zárobku 1 200 korún mesačne obrovské peniaze. Hypotéku riadne splácal a byty prenajímal podľa dohody v zmysle obvyklých kapitalistických vzťahov. Aj za vojny. Prišiel však rok 1948 a „padla sekera“. Komunistické Povereníctvo hospodárstva rozhodlo, že dispozičné právo na dom získal štát. Naša rodina ostala síce vlastníkom, avšak iba na papieri,“ rozpletá niť príbehu dôchodca Štefan Krahulec, ktorý sa po Novembri vrátil z emigrácie v USA a Kanade.
„Po návrate chcel dožiť v rodnom dome a starať sa o svoju matku, čo mu však nie je umožnené. Napriek tomu, že už sa píše rok 2007, nemôže so svojím vlastníctvom reálne disponovať, pričom vyberané nájomné nedosahuje ani úroveň nákladov potrebných na obnovu,“ upozorňuje na kľúčový fakt právnik Kaľavský.
Pre ilustráciu: trhová cena nájmov bytov v Piešťanoch sa v súčasnosti podľa inzerátov realitných kancelárií pohybuje od 8 do 31 tisíc korún s tým, že podobné byty prvej kategórie s rozlohou 108 až 123 štvorcových metrov, aké vlastní Krahulec, sa nachádzajú v hornom rozhraní uvedených cien. V sťažnosti do Štrasburgu sa uvádza, že na súčasný nájomný vzťah, ktorý vznikol ex lege zákonným prechodom práva užívania bytu podľa Občianskeho zákonníka, nemal a nemá sťažovateľ ani jeho matka žiadny dosah. Ide o prakticky nevypovedateľný nájom na neurčitý čas. Pritom mesto – ako následník bývalého MNV – nájomníkom odmieta ponúknuť iné bývanie. Čo je ešte horšie, títo nájomníci sú aj neplatičmi a neplatia ani nízke regulované nájomné v rozmedzí od 3 470 do 3 747 korún mesačne: uhrádzajú iba približne štvrtinu tejto sumy.
„To je drzosť! Mám tam dobre zarábajúcich doktorov a inžinierov, ktorí si kupujú aj iné byty. Ja nie som charitatívna organizácia. Chcem svoj zisk, najmä ak u mňa bývajú dobre situovaní ľudia,“ rozčuľuje sa Krahulec, ktorý sa spravodlivosti nedovolal ani na súdoch. Dôvod? Prieťahy a nevymáhateľnosť práva.
Zhrnuté a podčiarknuté: za byt, ktorého trhová výška nájmu dosahuje v danom meste úroveň okolo 20-tisíc korún, dostáva vlastník fakticky iba dvadsatinu tejto sumy.
.príbeh neželaných nájomníkov
Po nástupe komunistov v roku 1948 Krahulcovi rodičia odišli do Zvolena, kde získali prácu. Jeho starý otec ostal v Piešťanoch spravovať dom, do ktorého mu dali neželaných nájomníkov. Bez príjmu z nájmu a navyše s povinnosťou starať sa o dom a splácať hypotéku. Tú musel v roku 1951 urýchlene vyrovnať, pretože inak hrozilo, že o dom príde.
„Starý otec žil do roku 1975. Po vojne prepísal dom na moju matku, staral sa oň však naďalej. Dali mu príkaz ubytovať samé protekčné komunistické kádre a eštebákov, ktorí predtým žili v mizerných bytovkách a takto si polepšili. Stalo sa tak bez nájomnej zmluvy, iba rozhodnutím MNV,“ pokračuje v rozprávaní Krahulec.
V roku 1991 novelou Občianskeho zákonníka demokratický režim legalizoval komunistické porušenie vlastníckeho práva. V tom istom roku sa Krahulec vrátil z emigrácie a od tých čias sa neúspešne pokúša dosiahnuť, aby sa nájomníci vysťahovali, alebo aby aspoň platili zodpovedajúce nájomné. Nielenže pritom nič nezarobil, musel sa ešte o dom ako vlastník aj riadne starať.
„Po mojom príchode z emigrácie som zistil, že smiešne nízke nájomné za celý dom zodpovedalo sume 35-tisíc korún ročne. Polovicu si vzalo ministerstvo financií ako daň a druhá časť išla na údržbu bytového fondu. Prax bola taká, že keď si nájomník nechal urobiť nové parkety, poslal účet mojej mame do Zvolena ako majiteľke. Vyhrážali sa pritom, že keď to nezaplatíme, dajú nás na súd,“ uzatvára Krahulec.
Ostáva dodať, že akékoľvek úsilie vlastníka tohto domu domôcť sa spravodlivosti na Slovensku bolo doteraz neúspešné. Obrátil sa početnými listami na rôzne inštitúcie: od podpredsedov vlády cez ministrov, ombudsmana až po generálnu prokuratúru. Výsledok? Žiadny.
.hrozia sociálne otrasy?
Prípadov ako je ten Krahulcov je nepochybne viac. Žalostné je, že tento stav, keď sa vinou zlej a nedoriešenej legislatívy bez svojho pričinenia ocitli v konflikte dve skupiny, vlastníci aj nájomcovia, žiadna doterajšia vláda nebola schopná napraviť. A pritom štát má v podstate dve možnosti. Buď reguláciu úplne zrušiť a zabezpečiť nejaké bývanie aj pre sociálne slabšie skupiny, alebo zákonnú reguláciu ponechať, zabezpečiť však vlastníkom primeranú náhradu. Ani jedno sa doteraz nestalo. Naopak, po nedávnej iniciatíve poslankýň HZDS Kataríny Tóthovej a Ľudmily Muškovej parlament schválil odklad zrušenia regulácie nájomného z júla 2007 do konca roku 2008. Navrhovateľky pritom žiadali posun až do roku 2010. Poslankyňa Tóthová pre .týždeň uvádza, že dostali do parlamentu veľký počet listov a petícií od nájomníkov bytov s regulovaným nájomným, z ktorých bolo zrejmé, že dereguláciou by hrozili veľké sociálne otrasy. Vznikli dokonca aj občianske združenia, ako napríklad v Bratislave – Starom meste Právo Staromešťanov, ktoré na túto hrozbu poukazujú. Všetci si pritom uvedomujú, že iniciatíva poslankýň znamená iba odklad riešenia.
„Máme informácie, že všetky náreky o „chudákoch reštituentoch“ sú zúžené na malú skupinu, pretože mnohé domy už medzičasom získali noví vlastníci, často cudzinci, ktorí odmietajú na seba prebrať záväzky pôvodného vlastníka voči nájomníkom. Viem aj o prípadoch z praxe, dokonca z okolia parlamentu v lukratívnej časti Bratislavy, keď si nájomníci z radov dôchodcov sami iniciatívne našli náhradné bývanie, vlastník s tým však nesúhlasil. Zrejme čaká na zrušenie regulácie s tým, že nájomníci mu potom nebudú schopní platiť trhové nájomné, čo bude dôvod na výpoveď bez náhrady,“ hovorí Tóthová, ktorá uznáva, že vlastnícke právo síce patrí medzi základné ľudské práva, odvoláva sa však na článok 20 odsek 4 Ústavy SR, podľa ktorého toto právo možno vyvlastniť a možno ho aj nútene obmedziť, a to vo verejnom záujme v nevyhnutnej miere, na základe zákona a za primeranú náhradu.
„Primeraná náhrada je problém, o ktorom som hovorila v parlamente, kde som nad hlavu zdvihla výnos ministerstva výstavby z roku 2003, ktorý prijala Dzurindova vláda a ktorá ako zatiaľ posledná upravuje regulované ceny. Uviedla som, že ak je nejaký problém, nie je to vec samotného zákona o regulovanom nájomnom, ale problém výšky náhrady. Túto vyhlášku napadol aj generálny prokurátor, a to nielen z hľadiska výšky náhrady, ale predovšetkým z hľadiska kompetencie orgánu, ktorý ju vydal, pretože tú má mať iný rezort, ministerstvo financií,“ dodáva Tóthová odvolávajúc sa aj na nález Ústavného súdu zo 4. 4.2002, ktorý v inej kauze uvádza, že riešenie bytových potrieb občanov je v záujme súkromnom, ale aj verejnom, pričom ho nemožno ponechať živelnému pôsobeniu trhu bez rizika sociálnych otrasov. Preto musí byť – podľa tohto nálezu – trh s bytmi štátom usmerňovaný „aspoň do vybudovania fungujúceho trhového prostredia“. Kedy to bude? Na to Ústavný súd odpoveď nepozná.
.morálny aj ústavný problém
Minister výstavby a regionálneho rozvoja v Dzurindovej vláde László Gyurovszky zo SMK s Tóthovou nesúhlasí a naopak tvrdí, že žiadne sociálne otrasy na Slovensku nehrozia: s ohľadom na relatívne malý počet takýchto prípadov (0,4 percenta všetkých bytov), ktoré sa tak dajú riešiť aj jednotlivo, čo by mala byť iniciatíva miest a obcí, ktoré môžu pomocou dotácií stavať nájomné byty. „Vo vláde sme pripravovali zrušenie regulácie nájomného, pričom sme argumentovali tým, že môže ísť o verejný záujem iba v špecifických prípadoch a za náhradu. Prax je však taká, že štát nekompenzuje vlastníkom ani náklady na reprodukciu, a už vôbec nie primeraný zisk. Sociálny výbor parlamentu, ktorý viedol poslanec Brocka z koaličného KDH, však s podporou opozície presadil odklad zrušenia regulácie,“ dodáva s ľútosťou Gyurovszky.
Po nedávnom schválení odkladu deregulácie v parlamente sa obrátil generálny prokurátor Dobroslav Trnka na Ústavný súd a požiadal ho, aby iniciatívu poslankýň na predĺženie regulácie zablokoval. Spomína pritom aj článok 20 Ústavy, ktorý hovorí o ochrane vlastníckych práv, a pripomína, že zásah do vlastníckeho práva musí byť za primeranú hodnotu – čo sa tu zjavne nedeje.
Týždenník TREND v tejto súvislosti porovnáva našu situáciu s Českou republikou, kde dali vlastníci spoločný podnet do Štrasburgu a žiadajú od štátu astronomických 50 miliárd korún. Tento prípad sa na rozdiel od poľského (kauza Hutten-Czapska proti Poľsku), ktorý navrhovateľka vyhrala, ešte neskončil. Na Slovensku by malo byť zrejme odškodné nižšie ako v Česku, pretože doteraz sa od nás na štrasburský súd obrátil iba jednotlivý vlastník, nie združenie vlastníkov. Presné počty bytov s regulovaným nájomným však chýbajú. Rezort výstavby aj dnes ešte len pracuje na kvalifikovanom vyčíslení, koľkých bytov sa problém vlastne týka. Asociácia vlastníkov odhaduje, že iba v Bratislave môže ísť o tri až štyri tisíc takýchto bytov, z väčšej časti v historických budovách v centre mesta.
Čo je dôležité, prípad Štefana Krahulca v Štrasburgu by sa mohol stať precedensom, že štát musí kompenzovať vlastníkom primeranú náhradu, a to aj spätne. A potom uvidíme účet za roky takto chápanej „sociálnosti“.
.andrej Bán
Ak ste našli chybu, napíšte na web@tyzden.sk.