Čo privodilo v roku 2008 kolaps cien nehnuteľností, ktorý je príčinou finančnej krízy zachvacujúcej dnes veľkú časť sveta?
Ceny nehnuteľností v Spojených štátoch, merané prostredníctvom cenových indexov Standard & Poor’s/Case-Shiller očistených o infláciu, klesli v niektorých veľkých mestách o viac než 40 percent oproti maximálnym hodnotám z počiatku roka 2006. Ak zahrnieme všetky americké mestá, presahuje pokles 25 percent.
Trh termínových obchodov na derivátovej burze Chicago Mercantile Exchange dnes predpovedá pokles o ďalších asi 15 percent, než sa ceny v roku 2010 konečne odrazia od dna. Toto všetko sú predpovede trhu – a trh nie je príliš likvidný. Podľa tých, ktorí tieto predpovede formulujú, však celkový reálny pokles z maxima na minimum presiahne na niektorých miestach 50 percent.
Prečo sme svedkami takých hlbokých cenových pádov? A prečo dnes obdobné podmienky panujú na trhoch nehnuteľností v mnohých ďalších krajinách? V odpovedi sa skrývajú bezprostredné aj hlbšie príčiny.
Bezprostredná odpoveď znie v prípade USA tak, že vďaka zmierneniu podmienok na poskytovanie úverov si ľudia pred rokom 2006 mohli kupovať domy za ustavične rastúce ceny. Vďaka voľnejším pôžičkám mohli ľudia voľnejšie vyťahovať ceny domov do absurdných výšok. Aj chatrče sa predávali za milión dolárov.
Po dosiahnutí vrcholu sprísnili poskytovatelia pôžičiek podmienky. A keď sa kupujúcim ťažko financuje nákup domu, musia predávajúci znížiť požadovanú cenu.
Výkyvy v objeme pôžičiek predstavujú kreditný cyklus a kreditné cykly už po stáročia hrajú významnú rolu v hospodárskych fluktuáciách. Walter Bagehot, britský podnikateľ a redaktor časopisu Economist, tieto cykly dokonale opísal v svojej knihe Lombard Street z roku 1873. Boom existujúci krátko pred depresiou zo 70. rokov 19. storočia, ktorý Bagehot vo svojej knihe rozobral, veľmi pripomína to, čo sa stalo krátko pred súčasnou krízou. Keď úvery expandujú, napísal, „je zaručeným výsledkom prudký vzostup národnej prosperity; krajiny akoby mávnutím čarovného prútika poskočia dopredu. Iba časť tejto prosperity však má solídny základ… táto prosperita je zradná.“
Úverový cyklus však nebol základnou príčinou depresie zo 70. rokov predminulého storočia ani krízy, ktorú zažívame dnes. V konečnom dôsledku si musíme vždy klásť otázku, prečo boli podmienky na poskytovanie úverov uvoľnené a nato opäť sprísnené. Úverový cyklus má zosilňovací efekt. Nestabilita v úverovom sektore je ustavične prítomná a kríza sa prejavuje iba vtedy, keď ju rozpúta nejaký urýchľujúci faktor.
Extrémne uvoľnenie a následné sprísnenie úverových štandardov sa navyše zdá obzvlášť výrazné iba v USA, zatiaľ čo vo veľkej časti ostatného sveta prevažuje cyklus rastu a poklesu trhu nehnuteľností.
Urýchľujúci faktor, ktorý viedol až k súčasnej situácii, súvisí s našou ustavične sa vyvíjajúcou svetovou kultúrou, ktorá sa rýchlo šíri prostredníctvom zdokonalených mediálnych kanálov a internetu, a s jej vnímaním trhov.
Musí súvisieť aj s hlbokým obdivom k trhom, ktorý sa počas boomu vyvinul v súlade s akademickou „teóriou efektívnych trhov“. Začalo sa všeobecne predpokladať, že finančné trhy sú takými úžasnými studnicami informácií, že spolu predstavujú akýsi kolektívny úsudok, ktorý presahuje akéhokoľvek jednotlivého smrteľníka. Bestseller Jamesa Surowieckého s tak trochu provokatívnym názvom Múdrosť davov rozviedol túto myšlienku v roku 2004, keď realitný boom dosahoval úplný vrchol.
Boom na svetových realitných a akciových trhoch v rokoch 2003 až 2006 vyvolala práve táto pomýlená predstava v kombinácii s názorom, že investície do nehnuteľností a akcií sú zaručenou cestou k bohatstvu. Stalo sa článkom viery, že hodnota oboch typov aktív nepôjde dlhodobo inam než hore a že je bláznovstvo snažiť sa odhadnúť „načasovanie trhov“. Panovalo úprimné presvedčenie podporené aj hlbokým intuitívnym úsudkom, že prerušenia tejto vzostupnej trajektórie môžu byť iba malé a prechodné. Ľudia si zjavne mysleli, že rýchle zhodnocovanie týchto trhov sa stalo univerzálnou konštantou, niečím na spôsob rýchlosti svetla.
Nič iné v konečnom dôsledku nevysvetľuje nesmiernu ochotu poskytovateľov pôžičiek zmäkčovať počas boomu končiaceho sa rokom 2006 podmienky na poskytovanie hypoték, ochotu regulačných orgánov nechať ich v tom pokračovať, ochotu ratingových agentúr vysoko ohodnocovať cenné papiere kryté hypotékami a ochotu investorov hladne ich hltať.
V ekonómii neexistuje žiadna teória, ktorá by odôvodňovala názor, že ceny na týchto trhoch môžu iba rásť. Práve naopak: teoretických ekonómov zarážalo historické tempo rastu akciových trhov, ktoré označovali za „záhadu akciovej prémie“. Na správanie sa trhu nehnuteľností žiadny podobný termín nemajú, pretože priemerné ceny nehnuteľností (očistené o infláciu) z historického hľadiska až do nafúknutia bubliny po roku 2000 všeobecne príliš nestúpali.
Boom na týchto trhoch možno do značnej miery spätne vystopovať k zrodu myšlienky, že človek by mal vždy a ustavične držať pokiaľ možno čo najviac týchto aktív, tak isto, ako by mal denne piť zelený čaj alebo jesť horkú čokoládu kvôli antioxidantom. Podobné predstavy vytvárajú umelý dopyt – ibaže len na určitý čas. Ani cigarety už, koniec koncov, nefajčíme preto, aby sme predišli infekciám.
Ľudia uveria mnohým veciam, pokiaľ budú mať dojem, že im veria aj bohatí a slávni. Ich viera však môže náhle vyprchať, pokiaľ s ňou začnú byť v rozpore ľahko viditeľné udalosti. Práve to sa dnes deje, a z roku 2009 sa preto vyvinie rok ešte hlbšieho rozčarovania.
Robert J. Shiller je profesor ekonómie na Yalskej univerzite, hlavný ekonóm spoločnosti MacroMarkets LLC a autor knihy Subprime Solution: How the Global Financial Crisis Happened and What to Do about It (Subprime riešenie: Ako došlo ku globálnej finančnej kríze a ako s ňou naložiť).
Ceny nehnuteľností v Spojených štátoch, merané prostredníctvom cenových indexov Standard & Poor’s/Case-Shiller očistených o infláciu, klesli v niektorých veľkých mestách o viac než 40 percent oproti maximálnym hodnotám z počiatku roka 2006. Ak zahrnieme všetky americké mestá, presahuje pokles 25 percent.
Trh termínových obchodov na derivátovej burze Chicago Mercantile Exchange dnes predpovedá pokles o ďalších asi 15 percent, než sa ceny v roku 2010 konečne odrazia od dna. Toto všetko sú predpovede trhu – a trh nie je príliš likvidný. Podľa tých, ktorí tieto predpovede formulujú, však celkový reálny pokles z maxima na minimum presiahne na niektorých miestach 50 percent.
Prečo sme svedkami takých hlbokých cenových pádov? A prečo dnes obdobné podmienky panujú na trhoch nehnuteľností v mnohých ďalších krajinách? V odpovedi sa skrývajú bezprostredné aj hlbšie príčiny.
Bezprostredná odpoveď znie v prípade USA tak, že vďaka zmierneniu podmienok na poskytovanie úverov si ľudia pred rokom 2006 mohli kupovať domy za ustavične rastúce ceny. Vďaka voľnejším pôžičkám mohli ľudia voľnejšie vyťahovať ceny domov do absurdných výšok. Aj chatrče sa predávali za milión dolárov.
Po dosiahnutí vrcholu sprísnili poskytovatelia pôžičiek podmienky. A keď sa kupujúcim ťažko financuje nákup domu, musia predávajúci znížiť požadovanú cenu.
Výkyvy v objeme pôžičiek predstavujú kreditný cyklus a kreditné cykly už po stáročia hrajú významnú rolu v hospodárskych fluktuáciách. Walter Bagehot, britský podnikateľ a redaktor časopisu Economist, tieto cykly dokonale opísal v svojej knihe Lombard Street z roku 1873. Boom existujúci krátko pred depresiou zo 70. rokov 19. storočia, ktorý Bagehot vo svojej knihe rozobral, veľmi pripomína to, čo sa stalo krátko pred súčasnou krízou. Keď úvery expandujú, napísal, „je zaručeným výsledkom prudký vzostup národnej prosperity; krajiny akoby mávnutím čarovného prútika poskočia dopredu. Iba časť tejto prosperity však má solídny základ… táto prosperita je zradná.“
Úverový cyklus však nebol základnou príčinou depresie zo 70. rokov predminulého storočia ani krízy, ktorú zažívame dnes. V konečnom dôsledku si musíme vždy klásť otázku, prečo boli podmienky na poskytovanie úverov uvoľnené a nato opäť sprísnené. Úverový cyklus má zosilňovací efekt. Nestabilita v úverovom sektore je ustavične prítomná a kríza sa prejavuje iba vtedy, keď ju rozpúta nejaký urýchľujúci faktor.
Extrémne uvoľnenie a následné sprísnenie úverových štandardov sa navyše zdá obzvlášť výrazné iba v USA, zatiaľ čo vo veľkej časti ostatného sveta prevažuje cyklus rastu a poklesu trhu nehnuteľností.
Urýchľujúci faktor, ktorý viedol až k súčasnej situácii, súvisí s našou ustavične sa vyvíjajúcou svetovou kultúrou, ktorá sa rýchlo šíri prostredníctvom zdokonalených mediálnych kanálov a internetu, a s jej vnímaním trhov.
Musí súvisieť aj s hlbokým obdivom k trhom, ktorý sa počas boomu vyvinul v súlade s akademickou „teóriou efektívnych trhov“. Začalo sa všeobecne predpokladať, že finančné trhy sú takými úžasnými studnicami informácií, že spolu predstavujú akýsi kolektívny úsudok, ktorý presahuje akéhokoľvek jednotlivého smrteľníka. Bestseller Jamesa Surowieckého s tak trochu provokatívnym názvom Múdrosť davov rozviedol túto myšlienku v roku 2004, keď realitný boom dosahoval úplný vrchol.
Boom na svetových realitných a akciových trhoch v rokoch 2003 až 2006 vyvolala práve táto pomýlená predstava v kombinácii s názorom, že investície do nehnuteľností a akcií sú zaručenou cestou k bohatstvu. Stalo sa článkom viery, že hodnota oboch typov aktív nepôjde dlhodobo inam než hore a že je bláznovstvo snažiť sa odhadnúť „načasovanie trhov“. Panovalo úprimné presvedčenie podporené aj hlbokým intuitívnym úsudkom, že prerušenia tejto vzostupnej trajektórie môžu byť iba malé a prechodné. Ľudia si zjavne mysleli, že rýchle zhodnocovanie týchto trhov sa stalo univerzálnou konštantou, niečím na spôsob rýchlosti svetla.
Nič iné v konečnom dôsledku nevysvetľuje nesmiernu ochotu poskytovateľov pôžičiek zmäkčovať počas boomu končiaceho sa rokom 2006 podmienky na poskytovanie hypoték, ochotu regulačných orgánov nechať ich v tom pokračovať, ochotu ratingových agentúr vysoko ohodnocovať cenné papiere kryté hypotékami a ochotu investorov hladne ich hltať.
V ekonómii neexistuje žiadna teória, ktorá by odôvodňovala názor, že ceny na týchto trhoch môžu iba rásť. Práve naopak: teoretických ekonómov zarážalo historické tempo rastu akciových trhov, ktoré označovali za „záhadu akciovej prémie“. Na správanie sa trhu nehnuteľností žiadny podobný termín nemajú, pretože priemerné ceny nehnuteľností (očistené o infláciu) z historického hľadiska až do nafúknutia bubliny po roku 2000 všeobecne príliš nestúpali.
Boom na týchto trhoch možno do značnej miery spätne vystopovať k zrodu myšlienky, že človek by mal vždy a ustavične držať pokiaľ možno čo najviac týchto aktív, tak isto, ako by mal denne piť zelený čaj alebo jesť horkú čokoládu kvôli antioxidantom. Podobné predstavy vytvárajú umelý dopyt – ibaže len na určitý čas. Ani cigarety už, koniec koncov, nefajčíme preto, aby sme predišli infekciám.
Ľudia uveria mnohým veciam, pokiaľ budú mať dojem, že im veria aj bohatí a slávni. Ich viera však môže náhle vyprchať, pokiaľ s ňou začnú byť v rozpore ľahko viditeľné udalosti. Práve to sa dnes deje, a z roku 2009 sa preto vyvinie rok ešte hlbšieho rozčarovania.
Robert J. Shiller je profesor ekonómie na Yalskej univerzite, hlavný ekonóm spoločnosti MacroMarkets LLC a autor knihy Subprime Solution: How the Global Financial Crisis Happened and What to Do about It (Subprime riešenie: Ako došlo ku globálnej finančnej kríze a ako s ňou naložiť).
Ak ste našli chybu, napíšte na web@tyzden.sk.