.boj o to, či bratislavská developerská skupina HB Reavis Group napokon žilinský Aupark postaví, zatiaľ nemá jasného víťaza. Napriek právoplatnému stavebnému povoleniu na hlavnú stavbu totiž bude zrejme musieť investor po minulotýždňovom vydaní predbežného opatrenia Krajským súdom práce na Štúrovom námestí práce zastaviť. Mesto vyhralo bitku, vyhrá aj vojnu?
.o dravej rybke a žralokovi
Je to taký príznačný príbeh. Objaví sa „za humnami“ silný sused, ktorý naruší stojaté vody. Našinec sa snaží vyčerpať všetky možnosti, ako sa chrániť a strpčiť mu život. Od dobre mienených vyhrážok, všemožných obštrukcií cez ponuku na kúpu, až po ponuku na predaj. Zhltne skôr dravá rybka žraloka alebo žralok rybku?
Od začiatku je v spore s Auparkom najmä susedný Hotel Slovakia. Prvá zásadná chyba, ktorá ich vzťahy poškodila, bolo neprizvanie hotela ako účastníka stavebného konania v roku 2004. Zrejme skôr hlúpo nedomyslený zámer zo strany mesta ako pozabudnutie. HB Reavis Group tvrdí, že chybu má na svedomí stavebný úrad, nie oni. Iróniou osudu teraz v júli pre zmenu neprizvalo mesto Žilina ich ako účastníka stavebného konania vo veci prístavby Kongresovej haly Hotela Slovakia. Firma Slovak Invest Corporation ako majiteľ hotela poslala pritom ešte v marci 2006 Auparku takúto ponuku: buď kúpite vy nás, alebo my vás. Noví akcionári hotela okrem toho prijali stanovisko, že zabránia výstavbe Auparku všetkými zákonnými spôsobmi v rozsahu, v akom je na námestí projektovaný. HB Reavis Group to považuje za vydieranie. Iba na okraj, navrhovaná cenová ponuka hotela na odpredaj približne štyrikrát prekračovala cenu pozemku, na ktorom má vyrásť Aupark.
Právny zástupca hotela Marek Benedik sa však pýta: „Je azda vydieraním, ak niekto povie, že použije všetky zákonné spôsoby? Majiteľ hotela uvažoval, že ak si Aupark skutočne myslí, že jeho výstavbou sa hodnota daného územia, a teda aj hotela na ňom stojaceho, zvýši, môže hotel predsa kúpiť za cenu, ktorá zodpovedala vtedajším iným ponukám. A ak si to nemyslí a obáva sa problémov s nami, môže nám pozemok za cenu, za ktorú ho kúpil, odpredať.“
Základná a diskutabilná otázka znie, či dvojmiliardové obchodné centrum s 850 bezplatnými parkovacími miestami a 500 zamestnancami zníži alebo naopak zvýši hodnotu nehnuteľnosti v jej okolí. Príklad z Bratislavy hovorí, že ceny bytov v susedstve Polusu po jeho dokončení vzrástli. HB Reavis Group preto tvrdia, že hotel Slovakia ide sám proti sebe, ak je proti Auparku, z prítomnosti ktorého by mohol profitovať. Ten si to však nemyslí. Opäť Benedik: „Našou zásadnou námietkou je obava z toho, že v Žiline skolabuje dopravný systém. Okrem toho, ak na ploche 14-tisíc štvorcových metrov z celkovej výmery námestia 16-tisíc postavia Aupark, bude to v rozpore s územným plánom, pretože „zatarasenie“ námestia neumožní pohyb peších. A v neposlednom rade tým, že Aupark bude stáť tesne oproti hotelu, z ktorého bude výhľad na strojovú džungľu a vzduchotechniku na streche, zníži sa jeho hodnota pre hostí.“
Hovorca HB Reavis Group Miro Sedlák všetky uvedené argumenty odmieta: „Stavba Auparku nebude v tesnej blízkosti hotela. Vzdialenosť je taká veľká, že svetlotechnicky ani inak nemôže byť hotel dotknutý.“
Vec názoru? Možno, faktom však je, že tieto dve stavby sú dnes ako pes a mačka. Nemuseli by, na to však už dnes chýba dobrá vôľa. A tak je zatiaľ pred hotelom stále plot a za ním rozkopaná stavebná jama. Zdá sa, že to tak ostane ešte dlho.
.míny z éry „slotality“
Druhým a zásadným oponentom stavby je samotné mesto. Nový primátor Ivan Harman zásluhou odporu voči Auparku – ale aj voči mrakodrapu na Bôriku či voči platenému parkovaniu a drancovaniu zelene v meste – porazil vlani v komunálnych voľbách Jána Slotu.
Spomínané štyri kľúčové kauzy vďaka systematickým aktivitám členov občianskeho združenia Za krajšiu Žilinu znamenali koniec éry arogantného štýlu vládnutia, ktorá dostala výstižný prívlastok „slotalita“. Za všetkých spomeňme Petra Ničíka, ktorý bol v decembri 2003 na pamätnom hlasovaní ako jediný z 29 prítomných poslancov mestského zastupiteľstva proti. K predaju najväčšieho z troch námestí v centre došlo podľa neho hanebným spôsobom; bez výberového konania, bez prerokovania mestskou radou a príslušnými komisiami a tiež bez toho, aby mali poslanci pred zasadnutím k dispozícii písomné podklady. Ničík na 15. december 2003 spomína takto: „Opäť raz prišiel podnapitý primátor, pričom použil svoju bežnú manipuláciu hovoriac: drahí bratia a sestry v Kristu, potrebujeme predať Štúrovo námestie, mesto získa 50 miliónov. Nasledovala krátka diskusia. Mnohí sme boli v šoku, pretože také námestie sa nepredáva každý deň a najmä nie na stavbu Auparku. Potom sa to jednoznačne schválilo.“
Architekt Dušan Maňák a poslanec Peter Fiabáne ako ďalší občianski oponenti stavby pritom od začiatku kritizujú aj cenu približne 2 600 korún za štvorcový meter, za ktoré sa pozemky predali a ktorá je podľa nich pre mesto nevýhodná. Tvrdia, že trhová cena sa v tom čase pohybovala v centre Žiliny vyššie, na úrovni okolo 4-tisíc korún a viac. Sedlák však oponuje: „Cena je korektná. V realitách platí, že čím je pozemok väčší, tým je jednotková cena nižšia. Žilina v tom čase nezažívala boom ako dnes. Bežne sa tam vtedy predávali pozemky za cenu podobnú alebo nižšiu ako v Bratislave a iných mestách. Okrem toho v Košiciach, čo je trikrát väčšie mesto ako Žilina, sme v rovnakom čase za cenu len o málo vyššiu, na úrovni 4-tisíc korún za meter, kúpili pre stavbu Auparku v centre mesta pozemok od vtedajšej VSŽ, ktorú ovládala skupina Penta. A ťažko možno Pentu podozrievať, že by nám to dali pod cenu.“
V každom prípade všetci zúčastnení sú dnes zaskočení z toho, aké časované nálože im tu vlastne Slota zanechal.
.liturgie v chráme luxusu
Aj developer si je dobre vedomý, že forma, akou nadobudol pozemky, bola nešťastná. „Ja tých ľudí v Žiline celkom chápem, len sa pýtam, čo to má spoločné s nami. Naša jediná „vina“ je to, že sme kúpili pozemok v čase, keď bol primátorom Ján Slota. Rokovali sme s mestom a primátor je jeho štatutár. Nemohli sme predsa rokovať s nikým iným. Keď boli potom voľby, niekto sa potreboval vyviesť po našom chrbte,“ myslí si Sedlák a dodáva, že väčšina Žilinčanov Aupark víta.
Svedčí o tom aj marketingový prieskum agentúry GfK z marca 2007 na vzorke 505 respondentov. Podľa azda najpodstatnejšej otázky je proti alebo skôr proti jeho výstavbe v centre mesta 26 percent opýtaných, pričom za alebo skôr za je až 59 percent opýtaných. O čom to svedčí? Byť developerom je na Slovensku, kde ešte neplatia v urbanizme prísne pravidlá, na jednej strane zarážajúco ľahké, na druhej strane ste však konfrontovaní s pokrytectvom verejnosti. Všetci vás najprv považujú za arogantného žraloka, ktorý si vždy presadí svoje, keď však postavíte luxusné obchodné centrum, na pravidelné liturgie do chrámu konzumu začne odrazu prichádzať ľud zo širokého okolia.
.aupark namiesto námestia?
Developeri z HB Reavis Group a nové vedenie mesta sa viackrát stretli, aby našli východisko z nepríjemnej situácie. Nepodarilo sa. Mesto navrhovalo premiestniť Aupark do inej lokality v širšom centre. S tým však druhá strana nesúhlasila, pretože by to bolo v rozpore s konceptom shopping mall, obchodného centra vyššieho štandardu s mixom luxusnejších značiek a dobrou dostupnosťou aj pre peších. Na umiestnení v centre je založený celý projekt, ktorý ráta s výstavbou v ďalších mestách na Slovensku, v Českej republike a možno aj v iných krajinách. Jeho narušenie by znamenalo aj spochybnenie HB Reavis Group v očiach ich silného a prestížneho partnera z Holandska. Investor odmietol aj ponuku žilinskej Radnice, aby stavbu zmenšili. Dôvod? Zmena projektu by podľa nich neúmerne predĺžila čas aj náklady na výstavbu.
„Nie som proti Auparku v Žiline, naopak, mal by však stáť inde. Na Štúrovom námestí to nemá čo robiť. Dnes už je však zrejme neskoro. Mali sme sa účinne vedieť brániť skôr, keď sa to za arogantného Slotu schválilo. Ukazuje sa, že samospráva v mladej demokracii nie je schopná brániť sa záujmom dravých developerov,“ myslí si predseda najsilnejšieho poslaneckého klubu SDKÚ-DS v mestskom zastupiteľstve Peter Fiabáne. Dodáva, že zastaraný, ale stále platný územný plán mesta z 80. rokov ráta na Štúrovom námestí s podzemným parkoviskom a rozdelením námestia jednou budovou (vtedy to mala byť budova komunistickej strany) na dve menšie časti – nie však s jeho úplným zastavaním a tým fakticky zrušením.
V podobnom duchu sa vyjadruje aj hlavný architekt Žiliny Martin Pavelek. Mimochodom, exprimátor Slota tento útvar, ktorý by mal zabrániť chaotickému ad hoc stavebnému vývoju, v roku 2001 zrušil. Asi vedel prečo. „Aupark na tomto mieste? Je to, ako keď chcete dať, obrazne povedané, do malej škatuľky čosi príliš veľké, čo tam nevojde. Prekračuje to mierku územia a vôbec nerešpektuje okolie a jeho potreby. Toto bolo najväčšie námestie v meste, dopravne najprístupnejšie a ideálne na rôzne spoločenské akcie. Bude nám preto veľmi chýbať,“ vysvetľuje Pavelek.
.o obštrukciách
Primátor Harman dnes chce naplniť svoj volebný program, čo je pochopiteľné. V konečnom dôsledku môžu však obštrukcie mesta znamenať predĺženie výstavby, a s tým spojené finančné kompenzácie investorovi. Mesto dalo napríklad svojvoľne rozmiestniť značky zakazujúce vjazd nákladných áut do tej časti centra, kde je stavenisko. Neskôr ich však na požiadanie Dopravného inšpektorátu muselo stiahnuť. Mesto vydalo 17. júla aj rozhodnutie, ktorým žiadalo, aby Aupark posunul plot okolo stavby na pôvodné miesto. A to je aké? – pýta v odvolaní z 25. júla Aupark, keďže mesto podľa neho žiada nevykonateľné. Oplotenie sa tam stavia prvýkrát, v súlade so stavebným povolením, a ťažko preto hovoriť o „pôvodnom mieste“.
Ešte názornejším príkladom obštrukcií je neudelenie takzvaného rozkopového povolenia na preloženie inžinierskych sietí, ktoré je obvykle bezproblémovou súčasťou stavebného povolenia na hlavnú stavbu – a to HB Reavis Group právoplatne má. Mesto neudelenie zdôvodnilo nepredložením všetkých predpísaných dokladov, pričom neuviedlo, o ktoré ide. „Mesto tvrdí, že sa správa ku všetkým investorom rovnako. My tvrdíme opak, čoho dôkazom je to, že o žiadosti hotela Slovakia o prístavbu Kongresovej haly rozhodli za štyri dni, pričom o našom rozkopovom povolení rozhodli až za 34 dní, teda štyri dni po lehote predpísanej zákonom,“ dodáva Sedlák.
.žilina proti Žiline
Tých nášľapových mín a paralelných právd je príliš veľa. Vedie sa spor, či prítomnosť Auparku zhorší dopravný systém, a budú tak vznikať dopravné zápchy. Mesto, ktoré si dalo vypracovať posudok od profesora Jána Čelka zo Žilinskej univerzity tvrdí, že rozhodne áno. „Najväčším problémom bude hlavný vjazd do Auparku z bočnej ulice,“ dodáva Čelko.
HB Reavis Group si preto v marci tohto roku dala vypracovať vo firme ELSIG – Signalbau Huber dopravnú analýzu vplyvu napojenia Auparku na mestský komunikačný systém. Vyplýva z nej, že ak sa na systéme križovatiek na Veľkej Okružnej urobia sofistikované opatrenia (harmonizácia, kruhové objazdy, zákaz odbočenia vľavo a podobne), doprava môže byť naopak ešte plynulejšia. „Dopravná situácia v Žiline nie je optimálna, je však zavádzajúce tvrdiť, že len výstavba Auparku bude mať negatívny vplyv na plynulosť dopravy a priepustnosť križovatiek,“ uvádza sa v závere analýzy. Predstavitelia mesta však naďalej trvajú na tom, že reálne môže nastať dopravný kolaps. „Navrhnuté opatrenia predložené investorom riešia priepustnosť dopravy do Auparku a z neho. Čo to však spraví s celkovou dopravou mesta, ako bude zaťažené okolie, ďalšie križovatky a cesty, to už nikto neskúmal,“ uvádza architekt Pavelek.
Kardinálnym problémom sú však všetky míny z čias Jána Slotu, na ktoré bude Žilina zrejme ešte dlho doplácať. Je to tak, že Slota ako primátor zámerne zavádzal HB Reavis Group, ak im tvrdil, že zastavanie celého Štúrovho námestia je v súlade s územným plánom, čo nie je pravda? Nové vedenie Radnice na súde napadlo kúpno-predajnú zmluvu na pozemky z januára 2004, zatiaľ však nepodalo na Slotu trestné oznámenie za zneužitie právomoci verejného činiteľa.
Stanovisko v podobnom duchu, že ide o problém súčasného vedenia mesta s tým bývalým, prezentovala aj bratislavská advokátska kancelária Law&Trust. Mesto (pod vedením Harmana) napáda podľa nej Mesto (za čias Slotu) aj za to, že uzavrelo pre seba nevýhodnú zmluvu. Na to, kde má stáť veľké nákupno-spoločenské centrum a ako má vyzerať, možno mať rôzne názory. To, že Žilina dnes vinou štýlu, akým sa o veci rozhodovalo za Slotu, nie je v role víťaza, sa javí ako oveľa jasnejšie.
Slota zrejme šafáril s majetkom mesta od buka do buka tak, aby Žilina mohla chaotickými predajmi splácať narastajúce dlhy. Až súdy však rozhodnú, či konal aj protiprávne. Ak by sa dnes napríklad preukázalo, že HB Reavis Group kúpili za čias Slotu časť majetkovo nevyriešených pozemkov s reštitučnými nárokmi, následky bude zrejme znášať mesto. Teda ďalšie míny. Pre tisíc a jeden dôvod je to hlúpa situácia pre všetkých zúčastnených, nie však pre hlavného zodpovedného – vysmiateho predsedu koaličnej strany.
.andrej Bán