ak spoločnosť nemá vlastné priestory, nájom je cesta. Na čo sa však sústrediť pri jeho dohadovaní? V našej praxi komerčných realitných advokátov pravidelne riešime lehotu nájmu nebytových priestorov a otázku, ako (predčasne) ukončiť nájomný vzťah. Okrem štandardného fixného nájmu (napríklad na 5 rokov) sa pri inštitucionalizovaných nájmoch stretávame s rôznymi alternatívami lehoty nájmu.
Typickou možnosťou je takzvaná automatická prolongácia lehoty nájmu. Tá umožňuje automaticky predĺžiť nájom o vopred dohodnuté obdobie, ak nájomca neoznámi prenajímateľovi (obvykle 6 až 12 mesiacov pred ukončením pôvodnej lehoty nájmu), že nemá záujem nájom predlžovať. Nečinnosť nájomcu má spravidla striktné dôsledky: nájomca stráca právo ukončiť nájomnú zmluvu uplynutím pôvodnej lehoty nájmu a nájom sa automaticky predĺži.
Z pohľadu nájomcu je žiaduce, aby sa také predĺženie automaticky riadilo pôvodnými podmienkami zmluvy, čo je prirodzené najmä z hľadiska zachovania dohodnutých podmienok v prospech nájomcu. Cieľom zafixovania podmienok nájmu môže byť aj to, aby nedošlo k navýšeniu nájomného (okrem prípadnej indexácie), prípadne zmene iných ustanovení, ktoré by urobili nájomný vzťah menej atraktívny pre nájomcu počas predĺženého obdobia.
Ako určitá korekcia tohto automatického predlžovania lehoty nájmu býva zakotvenie maximálneho počtu automatických predĺžení. Prenajímatelia často preväzujú zľavu z nájomného (rent-free period) na obdobie po uplynutí pôvodnej „úvodnej“ lehoty nájmu, čiže zľavu (respektíve príslušnú časť z nej) vám dajú až po tom, ako ste sa rozhodli predĺžiť zmluvu. Nájomca by mal pamätať, že nič nebýva zadarmo a sledovať, či sú vyrokované výhody v zhode s inými právami.
Inou verziou prolongácie nájmu je samostatné právo/opcia nájomcu na predĺženie lehoty nájmu (option to renew). Toto je nájomca oprávnený jednostranne uplatniť spravidla do určitého obdobia pred uplynutím pôvodnej lehoty nájmu.
benefity a nedostatky jednostrannej prolongácie
Výhodou predĺženia lehoty nájmu cez opciu je jednoduchý postup: stačí, keď nájomca jednostranne oznámi predĺženie lehoty nájmu. Zároveň, ak si nájomca počas pôvodného vyjednávania dokázal u prenajímateľa „vybojovať“ niektoré výhody, tie ku koncu pôvodnej lehoty nájmu nemusia byť na trhu nehnuteľností voľne dostupné.
Tento mechanizmus má aj svoje slabšie stránky. Jednou z nich je neistota v prognóze vývoja nájomného ku skončeniu pôvodnej lehoty nájmu. V praxi sa môže stať, že krátko pred koncom pôvodnej lehoty nájmu dôjde k zníženiu efektívneho nájomného (napríklad v dôsledku poklesu obsadenosti kancelárskych priestorov). Pre nájomcu prolongácia (bez možnosti otvorenia vyjednávaní o výške nájomného) nemusí dávať ekonomický zmysel. Nájomca môže byť napriek iným priaznivým podmienkam nájmu nútený vzťah z ekonomických dôvodov ukončiť.
právo na predčasné ukončenie nájmu
Vo všeobecnosti platí, že čím je nájom dlhší, tým silnejšiu vyjednávaciu pozíciu má nájomca. Zároveň sa však v poslednom období často stretávame so snahou nájomcov fixovať nájmy na kratšie obdobie (napríklad na obdobie dvoch, troch rokov). Dôvod je zrejmý: pri niektorých sektoroch nie je možné presne odhadnúť vývoj spoločnosti v dlhodobom horizonte.
Jeden z hybridných inštitútov, ktoré nájomcovia využívajú najmä pri nájmoch dohodnutých na dlhší čas, je právo jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu k vopred stanovenému dátumu (ešte pred uplynutím pôvodnej lehoty nájmu). Pri takejto alternatíve (early termination right) má nájomca toto právo spravidla až po tom, ako uplynie určité obdobie nájmu.
Vo všeobecnosti platí, že čím je nájom dlhší, tým silnejšiu vyjednávaciu pozíciu má nájomca.
Zároveň sa prenajímatelia snažia zakomponovať do tohto inštitútu povinnosť nájomcu zaplatiť tzv. poplatok za predčasné ukončenie nájmu. Ten môže byť vo forme pevnej ceny, ale častejšie býva naviazaný na zostávajúce obdobie neskonzumovanej lehoty nájmu (napríklad ako percento zo zostávajúceho nájmu, ktorý by bol nájomca povinný zaplatiť, keby nájom trval do konca pôvodnej lehoty). Ďalším z poplatkov, ktoré prenajímatelia radi zapracúvajú do tohto práva, je povinnosť zaplatiť (vrátiť) časť nákladov na úvodnú rekonštrukciu priestorov. Výška tejto sumy býva naviazaná napríklad na neamortizovanú časť nákladov na úpravu priestorov ku dňu ukončenia nájmu.
Ak si nájomca nie je istý, či po uplynutí prechodnej lehoty bude potrebovať celé pôvodne prenajaté priestory, jednou z možností je partial early termination right/option, čiže právo nájomcu jednostranne ukončiť nájom len vo vzťahu k vopred špecifikovaným priestorom.
právo skoršieho prístupu
Nájomcovia neraz žiadajú o právo skoršieho prístupu (early access right) najmä vtedy, keď sa v prenajatých priestoroch dohodli na rekonštrukcii (takzvaný fit-out) a nájomca chce, aby od prvého dňa už nemusel riešiť logistické problémy spojené so sťahovaním. Konkrétne, ak rekonštrukčné práce na priestoroch trvajú určité obdobie, nájomca môže požadovať, aby mu prenajímateľ v záverečnom období pred začiatkom nájmu (napríklad posledné dva týždne) umožnil vstup do priestorov z dôvodu inštalácie nábytku a vybavenia.
Nájomca by mal aj v takom prípade pamätať na to, akou formou je toto právo skoršieho prístupu „spoplatnené“. Aj keď sa strany dohodnú, že počas lehoty skoršieho prístupu nebude nájomca povinný platiť nájomné, realita býva taká, že nájomca je často zaviazaný platiť vlastné/spoločné prevádzkové náklady (prenajímatelia niekedy na iných miestach nájomnej zmluvy nepriamo referujú na túto problematiku a nájomca nemusí túto skutočnosť bez dostatočnej právnej analýzy ani zaregistrovať).
Je teda zrejmé, že dobre napísaná nájomná zmluva môže obsahovať veľa progresívnych ustanovení v prospech nájomcu. Je však zároveň úplne logické, že prenajímatelia sa snažia z každého nájomného vzťahu dosiahnuť čo najvyšší zisk. Je preto na nájomcoch a ich právnikoch, aby vopred pamätali na všetky úskalia, ktoré sa môžu spájať s navonok atraktívnymi možnosťami.
V Schin & Majdúch Legal sme sa podieľali na predajoch a nájmoch obchodných nehnuteľností s rozlohou viac než 170 000 štvorcových metrov. V nájomných zmluvách venujeme osobitnú pozornosť ustanoveniam týkajúcim sa lehoty nájmu a spôsobov jeho skončenia. Našou prácou tak posilňujeme pozíciu klienta – nájomcu voči prenajímateľovi a pomáhame uzatvárať férovejšie nájomné zmluvy.
Schin & Majdúch Legal
Advokáti pre Industry 4.0, dobu automatizácie, umelej inteligencie a blockchain. Dodávame pragmatické právne riešenia pre startupy, malé a stredné firmy a takisto pre korporácie z rebríčka Fortune 500. Najlepšie výsledky máme v projektoch zahŕňajúcich nehnuteľnosti, ICT, M&A, GDPR, startupy a právo duševného vlastníctva. Klientom radíme, ako urobiť strategické právne rozhodnutia na dosiahnutie svojich biznis cieľov. Našou prácou pomáhame posilňovať ich pozíciu na trhu a motivujeme ich na vyšší štandard. Sídlime v Bratislave a pracujeme v tíme ôsmich právnikov. Prostredníctvom medzinárodnej právnej siete zabezpečujeme právne služby na viac ako 250 miestach sveta.