v poslednom čase sa veľa hovorí o inflácii, čo to vlastne znamená?
Marián Viskupič: Bežný človek infláciu vníma ako zvyšovanie cien. Jednou zo základných úloh centrálnych bánk je udržiavanie cenovej stability. Za rozumnú infláciu považujeme menej ako 2 percentá ročne, čo umožňuje ekonomike normálne fungovať. Inflácia bola dlhé roky nízka. K dnešnému dňu je medziročná inflácia v eurozóne na úrovni 5 percent a každý mesiac stúpa. K jej rastu prispelo aj to, že Európska centrálna banka a americký FED začali tlačiť ďalšie peniaze.
Pavol Kožík: S úžasom sledujeme, ako na situáciu nereaguje investičný, resp. retailový svet. Ľudia nevedia, ako správne reagovať, aby nedochádzalo k znehodnocovaniu peňazí. Slováci majú na bežných účtoch 47 miliárd eur, z ktorých sa odkrojí 5 percent (2,3 miliardy eur) ročne. Za posledných 17 rokov je to najvyššia inflácia, čo sme nemohli predikovať. Po nástupe pandémie sa trh začal správať neštandardne. Opatrenia začali meniť nákupné správanie.
americká centrálna banka vytlačila až 20 percent dolárov, ktoré sú v obehu. Zneisťujú takéto kroky bánk trhy?
PK: Banky majú na účtoch veľké objemy peňazí, budú tak musieť platiť 0,5 percenta záporné úrokové sadzby. Rady by podporovali a financovali zmysluplné projekty, ale v oveľa väčších objemoch. Na to však nie je vytvorené trhové prostredie, ktoré by dokázalo poňať také množstvo vytlačených peňazí. Keď nadnárodné gigantické spoločnosti, fondové štruktúry a banky nemajú kam investovať, investujú na akciové trhy. Aj preto od roku 2009 rastú.
pred rokmi bola úroková sadzba pri hypotéke 5 až 7 percent. Ako sme sa dostali k záporným úrokovým sadzbám?
MV: Peňazí je tak veľa, že sa nedajú umiestniť do reálnej ekonomiky ani do finančných trhov. To, že Slováci majú v bankách 47 miliárd eur, neprináša žiadne zhodnotenie a výnos. Inflácia úspory požiera, stratiť medziročne 5 percent je veľa. Najmä u starších ľudí ide o celoživotné úspory, ktoré už nebudú mať pôvodnú hodnotu. To je aj veľký politický problém. Menej bolestivé je, ak človek pracuje a nemá úspory. Životné potreby sú drahšie a inflácia má dopad aj na rast miezd. Potrebujeme ľudí naučiť, aby o svoje úspory neprichádzali. Pandémia je problém, reakcia sveta však bola v niektorých prípadoch hysterická, čo vnímame pri zvyšovaní cien. Otriaslo to ekonomikou.
ceny nehnuteľnosti stúpajú aj vinou nových peňazí v obehu. Aká je ich hodnota?
PK: Investičný byt nemusí byť zlou investíciou, ak je dopyt na úrovni 10-tisíc bytov. Ponuka je však na úrovni iba tritisíc bytov. Nevieme koľko z nich je už predaných v predpredaji. Reálne ich máme oveľa menej. To je jeden z faktorov, ktorý spôsobuje rast cien nehnuteľností. Druhým faktorom je povoľovací proces, ktorý sa začína od kúpy pozemku a trvá dlhý čas, čo spôsobuje nedostatok bytov. Keď chcete začať stavať, musíte si prirátať tri roky. Tento segment je veľmi rizikový, čo ukázala kríza v roku 2008, keď ceny realít enormne klesli. Aj preto chcú developeri predať všetko z papiera hneď po získaní stavebného povolenia a vyhnúť sa rizikám prepadu na trhu. Ľudia sú takto ochotní nakupovať, a to je situácia, keď už riskujú všetci. Riskuje developer, že nezíska stavebné povolenie a aj kupujúci, ktorý už zaplatil zálohu, pričom je možné, že sa k svojmu bytu nedostane. Sme v začarovanom kruhu.
ak developer plánuje stavať bytový dom a stavebné vybavovanie trvá tak dlho, vie aj napriek tomu generovať profit?
PK: Záleží od konkrétneho projektu. Sú situácie, keď stavebné firmy, ktoré sú subdodávateľmi na stavbe, povedia, že pre zvýšené ceny materiálu nedokážu splniť to, čo majú podpísané. Developer je v patovej situácii. Rizikom je, že subdodávateľ odíde a stavba sa nepostaví. Developer musí vedieť reagovať, čo sa prejaví aj pri cene bytu.
MV: Pri stavebnej firme priemer inflácie počítame v desiatkach až stovkách percent. V realite to zasahuje celú ekonomiku porušenými zmluvami a vzťahmi. Napumpované peniaze sa nedostávajú do obehu rovnomerne. Banky sú najbližšie k peniazom, no nevedia, čo s nimi. Človek nemá istotu, že sa mu príjmy zvýšili úmerne k množstvu peňazí vypustených do ekonomiky. Príjem má viac-menej rovnaký, ale všetky náklady na život stúpli. Aj tento problém spúšťa inflácia.
dožijeme sa nejakého zvratu?
MV: Vlády počas krízy v roku 2008 reagovali pomalšie a peniaze prišli do ekonomiky neskôr. Súčasná reakcia vlád a bánk bola rýchlejšia. Okamžite dodali ďalšie peniaze na trh. Problémom je, že viac, než ich bolo treba. Aj kvantitatívne uvoľňovanie musí jedného dňa skončiť. Rozdiel vidieť v menších krajinách, ktoré majú svoje meny a túto realitu reflektujú. Česká republika a jej centrálna banka začali postupne ochladzovať ekonomiku. Menovú politiku pomaly sprísňujú, zvyšujú základnú úrokovú sadzbu a snažia sa nastoliť stabilitu. Nízky úrok spustí toľko problémov, že vo finále je aj pre ekonomiku lepšie, keď aktíva majú primeranú cenu. Túto skutočnosť budú musieť reflektovať aj USA a EÚ.
PK: Neviem si predstaviť, že by sa takéto lacné peniaze ešte dlho udržali na trhu. Moje odporúčanie je, ak ste si kúpili nehnuteľnosť a máte priaznivú úrokovú sadzbu, pretože tak dnes banky reagujú, tak si ju zafixujte na čo najdlhšie možné obdobie.
väčšina Slovákov vlastní nehnuteľnosť, je to dobre?
PK: V porovnaní so západnou Európou je to neporovnateľné. Bola tu možnosť odkúpenia bytov za zostatkové ceny z výstavby za čias bývalého režimu, čím vznikol veľký počet vlastníkov. Pri spomínaných úrokových sadzbách si človek radšej nehnuteľnosť kúpi, než by mal platiť nájom. Inštitút nájomného bývania je nefunkčný. Diskusie o nájomných bytoch a potrebná legislatíva sú len na politickej úrovni. V najbližších rokoch sa veľa nezmení. To, čo sa dialo pred desiatimi rokmi u našich susedov, sa deje u nás a dopady môžeme očakávať aj tu. To znamená, že nielen sociálne slabý občan, ale ani dobre zarábajúci pár s dvoma príjmami nebude mať šancu si kúpiť byt. Príčinou je nárast cien nehnuteľností, ktoré za posledné dva roky stúpli v Bratislave a v ďalších väčších mestách o 20 až 30 percent. Deje sa to už aj v regiónoch.
prečo ceny nehnuteľností neustále rastú?
PK: Súvisí to s poddimenzovaným trhom. Keď sa pozrieme na okolitý svet a metropoly, v Bratislave ceny rástli pomalšie. Aj preto je teraz veľký nárast, pretože dobiehame minulosť. Ak ste developer a máte rozostavaný projekt, môže vás to tešiť. Otázkou je, kto bude za pár rokov kupovať byty za takéto ceny. Ak však bude nehnuteľností stále málo, nebude dôvod na ich zlacnenie. Vždy sa nájde časť populácie, ktorá bude kupovať. Väčšia časť však bude mať problémy.
nehrozí nám hypotekárna kríza?
PK: Slovenská realita je taká, že ľudia o tom ani nerozmýšľajú. Sú neinformovaní a stratení na trhu. Systém vzdelávania u nás zlyháva. Musíme zmeniť myslenie ľudí. Naši zákazníci si nespravia stres test. Potrebujú riešiť svoju bytovú otázku. Z jedného percenta bude o dva roky úroková sadzba 3 percentá, čo bude znamenať stovky eur navyše a už to neutiahnu.
robí štát dosť?
PK: Štát nie je na to, aby riadil súkromný sektor, ale aby reformoval školstvo a aby sa už od základnej školy zvyšovala finančná gramotnosť. V štatistikách sme na konci európskeho rebríčka. Je tu čas veľkých zmien a priestor prefinancovať to.
MV: Mladí ľudia chcú bývať. Všetci vidia rast a veria, že akcie môžu ísť len hore. Nemusí byť iba dobre. Akcie môžu zahnúť aj smerom dole, úroky na hypotéke môžu rásť, cena peňazí nebude vždy nulová. Toto všetko sme vo finančnom vzdelávaní zmeškali, čo sa prejavuje v nastávajúcich problémoch. K chuti investovať potrebujeme aj vedomosť a opatrnosť.