na úvod je potrebné poznamenať, že z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej nehnuteľnosti sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O spoločnom hospodárení s nehnuteľnosťou v podielovom spoluvlastníctve rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti nimi vlastnených podielov. Spoločné hospodárenie s nehnuteľnosťou je však neraz predmetom sporov, pretože každý podielový spoluvlastník má v živote iné potreby a predstavy o nakladaní s takto vlastnenou nehnuteľnosťou. V konečnom dôsledku sa tak podieloví spoluvlastníci stávajú vazalmi podielového spoluvlastníctva a reálne využitie nehnuteľnosti pre naplnenie ich životných potrieb je znemožnené, ak nie absolútne vylúčené.
kde niet dohody, pomôže iba súd
Ak podielový spoluvlastník nemá záujem previesť ním vlastnený spoluvlastnícky podiel v prospech zostávajúcich spoluvlastníkov alebo tretej osoby, avšak súčasne už nechce zotrvať v podielovom spoluvlastníctve, môže sa dohodnúť s ostatnými spoluvlastníkmi o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vysporiadaní. Dohoda musí mať písomnú formu a podpisy jej účastníkov musia byť úradne osvedčené.
Pokiaľ spoluvlastníci k spoločnej dohode nedospejú, spoluvlastníkovi majúcemu záujem na zrušení podielového spoluvlastníctva neostáva iná možnosť, ako sa obrátiť na súd. Súd pri zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho následnom vysporiadaní prihliada na veľkosť podielov, ako i na účelné využitie nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
praktické nástrahy zrušenia a vysporiadania spoluvlastníctva cestou súdu
Predpokladom úspešného uplatnenia návrhu na súde je preukázanie skutočnosti, že nedošlo k uzatvoreniu písomnej dohody medzi spoluvlastníkmi. Uvedenú právnu skutočnosť je povinný preukázať navrhovateľ. Je preto účelné, aby navrhovateľ ešte pred samotným podaním návrhu na súd oznámil ostatným spoluvlastníkom záujem na zrušení podielového spoluvlastníctva, spolu s jeho návrhom spôsobu vysporiadania. Pre nadchádzajúce súdne konanie je potom bezpredmetné, či zostávajúci spoluvlastníci ním predložený návrh neakceptovali alebo predložili vlastný návrh.
Veľkosť spoluvlastníckeho podielu nie je jedinou skutočnosťou, na ktorú súd pri zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva prihliada. Už v samotnom návrhu je potrebné poukázať na okolnosti svedčiace účelnosti navrhovaného spôsobu vysporiadania, ako napríklad osobné pomery, potreba riešenia bytovej otázky, ale aj miestne pomery spočívajúce v možnosti budúceho zhodnotenia nehnuteľnosti.
Ak je predmetom zrušenia a vysporiadania spoluvlastníctvo k pozemku, tak navrhovaný spôsob rozdelenia pozemku musí byť podložený geometrickým plánom použiteľným na právne úkony. Pochopiteľne, ustanoviť geodeta za účelom spracovania geometrického plánu môže súd aj počas súdneho konania, no takýto postup neprispieva rýchlosti konania.
Aplikačná prax súdov vychádza z predpokladu, že stavby sú v zásade nedeliteľné. Ak niektorý spoluvlastník navrhuje rozdelenie stavby, súd by mal predovšetkým skúmať, či rozdelenie stavby je vôbec technicky možné a či v dôsledku jej rozdelenia vznikne nová samostatná stavba. V prípade, ak rozdelenie stavby bude možné až po vykonaní určitých stavebných úprav, konajúci súd prihliadne na to, či spoluvlastníci sú ochotní takéto finančné náklady znášať. V otázke možnosti rozdelenia stavby je preto vhodné opäť osloviť znalca.
V prípade zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva k pozemkom, stavbám a priľahlým pozemkom k týmto stavbám je dôležité zohľadniť najmä osobitosti miestnej situácie. Nie je totiž neobvyklé, že na pozemkoch priľahlých k stavbám sa nachádza celý rad drobných stavieb, ktoré predstavujú príslušenstvo hlavnej stavby. Ide napríklad o oplotenie, studne, pivnice či iné hospodárske budovy, ktoré nie sú častokrát zapísané v evidencii katastra nehnuteľností.
Nehnuteľnosť, ktorej rozdelenie nie je dobre možné, prípadne ani účelné s ohľadom na náklady súvisiace s jej rozdelením, môže súd prikázať za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Prikázanie nehnuteľnosti je podmienené určením hodnoty za ustupujúci spoluvlastnícky podiel spoluvlastníka, ktorého podiel bude súdom prikázaný zostávajúcim spoluvlastníkom. Jeho hodnota sa určí na základe znaleckého posudku. Ak v rámci podaného návrhu na súd spoluvlastník navrhuje, aby mu bola nehnuteľnosť prikázaná v celosti, je na mieste už spolu s návrhom predložiť súdu znalecký posudok, ktorým bude vyčíslená hodnota zostávajúcich spoluvlastníckych podielov. Predložený znalecký posudok má pritom povahu súkromného znaleckého posudku. Pokiaľ však spĺňa všetky zákonom stanovené náležitosti a zároveň obsahuje doložku o tom, že znalec si je vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku, postupuje sa pri vykonávaní tohto dôkazu tak, akoby išlo o znalecký posudok súdom ustanoveného znalca.
Poslednou možnosťou, ako môže súd pristúpiť k zrušeniu a vysporiadaniu spoluvlastníctva, predstavuje nariadenie jej predaja a následné rozdelenie výťažku podľa podielov medzi jednotlivých spoluvlastníkov. Takýto postup však súd aplikuje až v prípade, keď uplatnenie niektorého z predchádzajúcich postupov nebude možné a žiaden spoluvlastník o nehnuteľnosť neprejaví záujem.
náklady súdneho konania
Je dobré mať na pamäti, že osobitosť konania o zrušení a o vysporiadaní spoluvlastníctva okrem iného spočíva v tom, že základom pre určenie súdneho poplatku je cena podielu žiadaného navrhovateľom. Obdobné platí aj v prípade vyčíslenia trov právneho zastúpenia, pokiaľ sa niektorý spoluvlastník rozhodol byť v konaní pred súdom zastúpený advokátom. Zohľadňujúc súčasné ceny nehnuteľností tak predmetné náklady môžu predstavovať nemalé finančné zaťaženie pre účastníkov konania, a to predovšetkým pokiaľ budú v konaní neúspešní.
Hoci sa na prvý pohľad môže javiť, že konanie o zrušení a o vysporiadaní spoluvlastníctva je skôr formálnym konaním, opak je pravdou. Ide o pomerne komplikované konanie, ktoré môže byť časovo a finančne veľmi náročné. Úspech v spore, ako aj celková rýchlosť konania neraz závisí od racionálneho a účelného návrhu spôsobu zrušenia a vysporiadania spoluvlastníctva. Je preto namieste akékoľvek prípadné právne kroky v tejto otázke konzultovať s advokátom, ktorý dokáže poskytnúť fundovanú právnu pomoc.
- JUDr. Roman Lunter
- advokát/partner
- L/R/P advokáti, s.r.o.